Ohrangos.ru

Юридический журнал

Как называется налог с продажи квартиры

Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет

При каких обстоятельствах нужно уплачивать какие-либо налоги после продажи квартиры?

Содержание

Налог с продаж будет введён в налоговый оборот с 2018 года. Физические лица не будут являться его плательщиками.

Однако продажа квартиры – это причина возникновения дохода. А с дохода, как известно, физические лица должны уплачивать подоходный налог.

С какого момента отсчитывается срок

Срок владения квартирой отсчитывается с того момента, когда право собственности от одного собственника перешло к другому лицу.

Если это договор продажи с актом приема-передачи, то с момента выдачи свидетельства о собственности.

Если квартира перешла в собственность по договору дарения, то срок начинается с этого же момента. С наследуемым имуществом картина несколько другая.

Срок владения квартирой по наследству отсчитывается с даты открытия наследства, а не с даты вступления в него.

Датой открытия наследства считается день смерти наследодателя. Об этом сказано в ст. 113 ГК РФ.

Как известно, в наследство вступают в течение полугода. Поэтому разница между днём открытия наследства и оформлением квартиры в собственность может быть существенной.

Оформляем договор

Квартира продаётся по договору купли-продажи. В договоре обязательно нужно указывать реквизиты свидетельства о собственности на квартиру.

Если квартира была в собственности менее 3-ёх лет, то после её продажи у бывшего собственника, то есть продавца, возникает обязанность заплатить налог на доходы.

Так как предметом договора является имущество, переход прав на которое подлежит обязательной государственной регистрации, то и договор должен быть обязательно заверен у нотариуса.

Договор на продажу квартиры должен быть составлен в письменной форме и в 3-ёх экземплярах – один у покупателя, другой у продавца и третий – в отделении Росреестра.

Оформляется договор купли-продажи квартиры в соответствии с параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

В договоре должны быть обязательно следующие реквизиты:

  1. Полностью ФИО продавца и покупателя, а также их паспортные данные в точном соответствии с паспортами.
  2. Реквизиты свидетельства о собственности на квартиру.
  3. Цена продажи квартиры.

Кроме того, обязательными условиями договора являются:

  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон по договору, в случае, если одна из сторон нарушит обязательства;
  • способы решения спорных и конфликтных ситуаций;
  • сумма задатка по специальному соглашению, если таковая имеется.

Желательно оценить квартиру у независимого оценщика. Эти результаты лучше «озвучить» в договоре, указав реквизиты оценщика.

Также нужно проверить квартиру на юридическую чистоту и собрать необходимые справки. Это лучше доверить профессионалам, так как «срок годности» некоторых из них совсем маленький.

Если сторонами по договору, или одной сторон является юридическое лицо, то в договоре необходимо указывать полное его название, реквизиты. ИНН и КПП, юридический и фактический адрес.

Все документы нужно будет предъявить специалистам из Росреестра, поэтому лучше сделать несколько их копий.

Элементы налогообложения

Как уже упоминалось, продавец должен уплатить налог с продажи квартиры, если она была в собственности менее 3-ёх лет.

У подоходного налога такие элементы налогообложения, как у других налогов. Это:

  1. Субъект налога – это плательщики этого налога. В данном случае, это продавец.
  2. Объект налога – тот доход, который возник у продавца после продажи.
  3. Ставка налога – то процентное значение. Которое установлено государством для расчёта суммы налога к уплате. Для подоходного налога ставка равняя 13% от суммы продажи, уменьшенной на 1 млн. рублей.
  4. Налоговые льготы – они служат для того, чтобы на уровне власти снизить налогоплательщикам налоговое бремя. В данном случае, это налоговые вычеты. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, сумма налогового вычета при продаже квартиры, которая в собственности менее 3-ёх лет, равна 1 млн. рублей.
  5. Порядок и способы уплаты налога.
  6. Налоговый период – срок, в течение которого формируется налоговая база для уплаты налога и, соответственно, уплачивается сам налог.

Если продавцом квартиры является юридическое лицо, то оно включает этот доход в налоговую базу по налогу на прибыль.

Как рассчитать налог с продаж в 2018 году читайте здесь.

Однако юридическое лицо может уменьшить этот доход на сумму расходов, которые возникли при её покупке.

Это могут быть расходы на рекламу или оплата услуг агентства недвижимости, или же покупная стоимость квартиры.

В любом случае, эти расходы должны иметь отношение к продаваемой квартире, и быть документально подтверждены.

Определение налога ↑

НДФЛ – это аббревиатура. В народе этот налог называют «подоходным». Этот налог является своего рода платой государству за то, что он «позволило» физическому лицу получить доход.

То же самое касается и юридических лиц, только она уплачивают налог на прибыль.

Порядок уплаты подоходного налога регулируется гл. 23 НК РФ, а налог на прибыль юридических лиц – гл. 25 НК РФ.

У налога на доходы физических лиц, как и любого другого налога, есть свои особенности. Их необходимо знать, кто решил продать квартиру, которая находится в собственности менее 3-ёх лет.

Налог для нерезидентов

Нерезиденты тоже могут владеть квартирой на праве собственности в нашей стране. И им также нужно уплачивать налог на доходы.

Согласно положениям НК РФ, доходы нерезидентов нашей страны облагаются по ставке 30% от суммы дохода, полученного от продажи квартиры. И если резиденты могут уменьшить эту сумму на 1 млн. рублей, то нерезиденты не могут.

Уплачивать подоходный налог нерезиденты должны по законодательству нашей страны, так как штраф и пени начисляются так.

Если у нерезидента не будет оплачен налога, он не сможет покинуть пределы нашей страны.

Какие есть льготы?

Как таковых, льгот по НДФЛ не предусмотрено НК РФ. Но есть имущественные вычеты, которыми может воспользоваться каждое физическое лицо, продав свою квартиру, которая была в собственности менее 3-ёх лет.

Налоговый вычет, как указано в НК РФ, составляет 1 млн. рублей от суммы указанной в договоре.

То есть, если квартира продаётся по договору за 4 800 000 рублей, то налогом облагается только сумма равная 3 800 000 рублей (4 800 000 – 1 000 000).

Сумма налога к уплате будет равна:

3 800 000 * 13% = 494 000 рублей.

Такую сумму должен будет заплатить резидент. Нерезиденты, как уже упоминалось, не имеют права на вычет. Они должны будут заплатить налог со всей суммы – от 4 800 000 рулей.

Сумма налога, в данном случае, будет равна:

4 800 000 * 30% = 1 440 000 рублей.

Чтобы продать квартиру менее 3-ёх лет в собственности без налога, то её нужно продавать за цену, меньше, чем 1 млн. рублей.

Можно указать в договоре сумму меньше 1 млн. рублей, а продать за большую сумму, но это уже называется налоговым правонарушением, и грозит налоговыми санкциями.

Как быть пенсионерам?

Наличие пенсионного удостоверения никак не влияет на обязанность гражданина декларировать и уплачивать налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3-ёх лет.

Дело в том, что налог уплачивается не с пенсионных отчислений, а именно с той суммы, которая была выручена при продаже.

Льгот по НДФЛ вообще нет, есть только имущественный вычет. Пенсионер имеет право его получить. В этом случае, налоговая база для исчисления уменьшается на 1 млн. рублей.

Конечно, всех пенсионеров интересует, как продать квартиру менее 3-ёх лет в собственности без налога?

Либо продавать квартиру за цену, которая меньше 1 млн. рублей, либо подождать пока «стукнет» 3 года. В первом случае, имущественный вычет «перекроет» продажную цену, и налоговая база будет равна 0.

Во втором случае, имущественный вычет предоставляется на всю цену продажи, то есть налоговая база опять равна 0.

При продаже в долевой собственности

Если квартира находилась в общей долевой собственности, то налоговый вычет предоставляется один раз, и «делиться» между собственниками по договорённости.

Право на вычет будет иметь только один собственник. Об этом говорится в п. 3 ст. 220 НК РФ.

Если же продаваемая квартира находится в долевой совместной собственности, то и вычет распределяется пропорционально доле каждого собственника.

Например, в квартире 4 собственника, с равными частями владения. Вычет в 1 млн. рублей делится на 4 части – то есть каждый собственник имеет право получить вычет со своей сумы продажи в размере 250 тысяч рублей.

Какой налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет читайте здесь.

Что такое налог с продаж узнайте здесь.

Есть и другой вариант – собственник один, но квартира приобреталась им по долям в разное время. Как тогда отсчитываться срок владения, и с какой суммы уплачивать налог, а с какой нет?

В этом Письме сказано, что по каждой доле предполагается получение вычета пропорционально в сумме дохода, а по той доле, которая была в собственности более 3-ёх – на всю сумму продажи.

Подоходный налог с продажи квартиры менее 3 лет в 2018 году ↑

В 2018 году в НК РФ будут внесены некоторые изменения, касающиеся подоходного налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 3-ёх лет.

Другие публикации  Образец заполнения заявления инн на иностранного гражданина

Это срок отменяется, сделка купли-продажи совершается с единственным жильём, зарегистрированным на покупателя.

Срок владения ею теперь не является важным. Налог с продажи такой собственности не будет уплачиваться совсем.

Есть ещё нововведение, которое планируется ввести с 2018 года. Если покупатель приобретает квартиру по цене, которая ниже кадастровой стоимости по региону, то он должен заплатить подоходный налог с разницы.

Логика проста – купил ниже кадастровой стоимости, значит, получил материальную выгоду. А она, как известно, облагается подоходным налогом.

Видео: продажа имущества в собственности менее 3 лет

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что уплачивать налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3-ёх лет, придётся только до 2018 года.

Если продавец продаёт единственное принадлежащие ему жильё, то он полностью освобождается от уплаты НДФЛ.

В остальных случая, расчёт и уплата налога в местный бюджет будет происходить по старым правилам.

Пока же налог нужно платить с суммы, которая превышает 1 млн. рублей, так как 1 млн. рублей – это имущественный вычет, который не облагается налогом с продажи. Он предоставляется государством всем категориям граждан.

Подавать налоговую декларацию по НДФЛ и уплатить налог нужно до 15 июля следующего года после получения дохода.

Если это не будет сделано вовремя, то налогоплательщика ожидают штрафные санкции. Это касается и граждан нашей страны и нерезидентов.

Если квартира была в собственности более 3-ёх лет, то имущественный вычет равен сумме продаже.

Расчет налога при продаже квартиры полученной после 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: правила расчета налога при продаже квартиры в 2019, 2018 и более ранние годы. Пример расчета, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Как платить налог с продажи квартиры, которая находится более 3 (трех), 5 (пяти) лет или менее 3 (трех), 5 (пяти) лет в собственности.

ВНИМАНИЕ!

Новый порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если вы получили недвижимость раньше (то есть право собственности на нее было оформлено до 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность до 1 января 2016 года

Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

СОДЕРЖАНИЕ

Налог с продажи квартиры в 2018 и 2019 году: квартира 3 года (5 лет) или менее 3 (5) лет в собственности

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
2. Продажной стоимости квартиры.

Расскажем о каждом из них подробней.

Срок нахождения квартиры в собственности

До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода от продажи значения не имеет.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем квартирам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».

Если право собственности на квартиру оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим квартирам применяются старые правила расчета налога. Подробно о них смотрите по ссылке >>>

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую квартиру и она находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет.

В отношении остальных квартир этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь .

Пример
Вы продаете квартиру.

Ситуация 1
Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Квартиру вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 3
Квартиру вы получили по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации. Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!

Если квартира была получена в собственность по долям (например, 1/2 долю вы купили, а еще 1/2 получили по наследству), то право собственности на всю квартиру отсчитывают с момента оформления первой доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/2 до 1/1) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения квартирой, которая получена по долям смотрите по ссылке.

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена квартиры или ее кадастровая стоимость.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 или 5 лет)

Еще одно новшество. До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость недвижимости, чтобы уходить от налогов.

Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая — купли-продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр. Одновременно заключался второй договор, но уже купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб. А второй договор нигде «не светился» и оставался у покупателя на всякий случай.

Другие публикации  Как возвратить налог при покупке квартиры по ипотеке

Теперь ситуация поменялась. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

  • или договорную продажную цену квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
  • или кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной продажной цены (то есть 70% от кадастровой стоимости).

Проще говоря доходом считают одну, но максимальную величину:

  • договорную продажную цену;
  • кадастровую стоимость умноженную на 0,7.

Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости квартиры смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

Пример
Вы продаете квартиру, которая получена в собственность после 1 января 2016 года и находится в собственности 2 года.

Ситуация 1
По договору продажная цена квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент — 6 860 000 руб.

Ситуация 2
По договору продажная цена квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную цену — 8 300 000 руб.
—————————-

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена квартиры. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

Еще раз подчеркнем. Эти правила применяют только в отношении продаваемых квартир, которые получены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если право собственности получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену квартиры. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи

Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Сумма налога будет рассчитана по формуле:

налог с продажи квартиры

Здравствуйте Людмила! По сделке, в которой Вы покупатель, а не продавец — обязанности по уплате налога у Вас не возникает. По сделке, где Вы продавец, Ваша ситуация регламентируется ст. 220 НК РФ:
При определении размера налоговой базы. налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей;
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Т.о., поскольку квартира в Вашей собственности меньше 3-х лет, то при продаже у Вас возникает обязанность по уплате налога с суммы превышающей 2,5 млн. руб., т.е. с (8-2,5)=5,5 млн. руб. Вы должны будете заплатить налог в размере 13%, т.е. 715 тыс. руб.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
(8 000 000 — 2 500 000)*13% = Ваш налог.
Налога «за покупку» нет.

Налог при продаже квартиры

Есть квартира, право собственности возникло по наследству в равных долях в 2007 г. брату и сестре в равных долях после смерти отца. Брат гражданин ЕС, сестра гражданка РФ.

Вопрос: как лучше поступить при продаже квартиры?

Подсказали вариант с дарением доли брата сестре гражданке РФ, и уже после этого осуществляется продажа недвижимости. Налог при этом уплачивается, если не прошло 3 лет? Заранее всем спасибо за ответы!

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте! Если у сестры была доля с 2007 и в настоящее время она получит в собственность весь объект, НДФЛ при дальнейшей продаже не возникает, срок владения исчисляется с момента смерти наследодателя. Сделка по дарению доли имеет обязательную нотариальную форму и имеет смысл, только если брат не является налоговым резидентом РФ (находится в течение года в РФ менее 183 дней), налог при дарении также не возникает в силу безвозмездности сделки и близких родственных отношений.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день! Если вы подарите долю брата сестре, собственность у которой с 2007 г., то вся квартира у неё будет в собственности с 2007 г., это называется приращение доли, в таком случае никаких налогов вам платить не нужно.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер, Слава. Посоветовали Вам правильно и присоединяюсь к вышесказанному. Если сестра владеет с 2007 года и она получит в дар долю, то произойдёт приращение доли. Соответственно срок владения не изменится — так и будет считать с 2007 года. Поэтому квартира будет находится в её собственности более 3-х лет и налог при продаже не возникнет. Также не возникнет налог при дарении, поскольку брат и сестра близкие родственники.

Расчет налога при продаже квартиры полученной после 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: правила расчета налога при продаже квартиры в 2019, 2018 и более ранние годы. Пример расчета, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Как платить налог с продажи квартиры, которая находится более 3 (трех), 5 (пяти) лет или менее 3 (трех), 5 (пяти) лет в собственности.

ВНИМАНИЕ!

Новый порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если вы получили недвижимость раньше (то есть право собственности на нее было оформлено до 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность до 1 января 2016 года

Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

СОДЕРЖАНИЕ

Налог с продажи квартиры в 2018 и 2019 году: квартира 3 года (5 лет) или менее 3 (5) лет в собственности

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
2. Продажной стоимости квартиры.

Расскажем о каждом из них подробней.

Срок нахождения квартиры в собственности

До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода от продажи значения не имеет.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем квартирам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».

Если право собственности на квартиру оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим квартирам применяются старые правила расчета налога. Подробно о них смотрите по ссылке >>>

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую квартиру и она находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет.

В отношении остальных квартир этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь .

Другие публикации  Справку с места работы другого родителя о том что пособие не назначалось

Пример
Вы продаете квартиру.

Ситуация 1
Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Квартиру вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 3
Квартиру вы получили по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации. Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!

Если квартира была получена в собственность по долям (например, 1/2 долю вы купили, а еще 1/2 получили по наследству), то право собственности на всю квартиру отсчитывают с момента оформления первой доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/2 до 1/1) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения квартирой, которая получена по долям смотрите по ссылке.

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена квартиры или ее кадастровая стоимость.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 или 5 лет)

Еще одно новшество. До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость недвижимости, чтобы уходить от налогов.

Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая — купли-продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр. Одновременно заключался второй договор, но уже купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб. А второй договор нигде «не светился» и оставался у покупателя на всякий случай.

Теперь ситуация поменялась. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

  • или договорную продажную цену квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
  • или кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной продажной цены (то есть 70% от кадастровой стоимости).

Проще говоря доходом считают одну, но максимальную величину:

  • договорную продажную цену;
  • кадастровую стоимость умноженную на 0,7.

Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости квартиры смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

Пример
Вы продаете квартиру, которая получена в собственность после 1 января 2016 года и находится в собственности 2 года.

Ситуация 1
По договору продажная цена квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент — 6 860 000 руб.

Ситуация 2
По договору продажная цена квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную цену — 8 300 000 руб.
—————————-

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена квартиры. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

Еще раз подчеркнем. Эти правила применяют только в отношении продаваемых квартир, которые получены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если право собственности получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену квартиры. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи

Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Сумма налога будет рассчитана по формуле:

УПЛАТА НАЛОГА С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ.

Здравствуйте, Александр. Все представляют расчеты и они у всех разные. Поэтому обратитесь в налоговую, там вам обяснят, сколько будет налог и вычет. Только уточните для себя, за сколько вы продаете квартиру? У вас слишком много «нулей», тянет на миллиарды, это перебор.

Здравствуйте Александр.
По налогу с продажи все правильно у коллеге, по вычету не согласен,он полагается только с суммы 1млн.руб или выше, ниже нет.Удачи.

Упс? сто сорок миллионов? Или миллион четыреста или четырнадцать?

Участник программы «‎Работаю честно»

А я вообще ни с чем не согласен.
Для ответа на Ваш вопрос необходимо знать основания возникновения прав собственности по продаваемой квартире.
Налоговый период 1 год.

Здравствуйте,Александр!Елена всё правильно Вам объяснила,единственное, что хочу добавить,если ребёнок несовершеннолетний ,то налог на доход он будет уплачивать, а вот налоговый вычет на покупку ему не предоставят.Поэтому налоговый вычет Вам предоставят с суммы 533333 руб.(13% от этой суммы сооставит около 69000 рублей-возвратят как налог на доходы физ. лиц.)

Здравствуйте, Александр!
Обратитесь с этим вопросом в налоговую, Вам там все рассчитают. Владислав, а откуда Вы взяли 533333 руб. — это 2/3, а Александр на себя будет оформлять 1/3, то есть это составит 266666 руб. А 13% от этой суммы составит 34666 рубля.
Удачи Вам

Здравствуйте Александр! При продаже возникнет обязанность по уплате налога с суммы, превышающей 1 млн. руб. , т.е. с 400 тыс. руб. (распределяется пропорционально долям). При покупке Вы имеете право на получение налогового вычета со всех 800 тыс. руб. (при приобретении в долевую собственность допускается распределение предоставляемого вычета по соглашению содольщиков). Налоговый период равен календарному году.

Все права защищены; 2019 Ohrangos.ru